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Kaufpreis für das Herdschwand-Areal könnte deutlich sinken

Beatrice Vogel

 

Die Abstimmung über den Verkauf des Herdschwand-Areals in Emmen fiel äusserst knapp aus. Nach dem emotional geführten Abstimmungskampf sagten die Stimmbürger mit nur 202 Stimmen Unterschied Ja zum Verkauf (Ausgabe vom 9. März 2015). Vor gut einem Jahr wurde der Bebauungsplan für die Wohnüberbauung Neuschwand zur öffent­lichen Mitwirkung vorgelegt (Ausgabe vom 10. Oktober 2015). Seither ist es still geworden um das Projekt.

Wie beim Baudepartement der Gemeinde zu erfahren ist, fand die Vorprüfung durch den Kanton statt. Nun befindet sich der Bebauungsplan wieder bei der Gemeinde. Wegen der Eingaben im Mitwirkungsverfahren in der Gemeinde und der Anträge aus der kantonalen Vorprüfung wird die Gemeinde das Konzept überarbeiten. Bis Ende Jahr soll dies abgeschlossen sein. Anfang März soll dann die öffentliche Auflage erfolgen und im Herbst die Be­ratung im Einwohnerrat. De­- tails zum aktuellen Inhalt des Bebauungsplans sind bei der Gemeinde nicht zu erfahren.

Still ist es um das umstrittene Neuschwand-Projekt aber nur von offizieller Seite geworden. In Emmen brodelt dagegen die Gerüchteküche mehr denn je, Widerstand besteht nach wie vor. So existiert weiterhin das Komitee «Herdschwand erhalten – zum Nutzen aller», das den Abriss der bestehenden Gebäude nach Möglichkeit verhindern und die Parzelle in der Zone für öffentliche Zwecke belassen möchte. Auf der Website des Komitees ( www.herdschwand.info ) wird angedeutet, dass der Kanton in der Vorprüfung die Dichte der Bebauung, die Qualität der Freiflächen sowie die Verkehrserschliessung bemängelt habe und die Gemeinde den Bebauungsplan deshalb überarbeiten musste.

Einzelne Häuser statt Riegelbau?

Aus Kreisen der Projektgegner, die in der Regel erstaunlich gut informiert sind, ist zudem zu hören, die geplante Überbauung sei gemäss Forderung des Kantons stark redimensioniert worden. So sei die Zahl der Mehr­familienhäuser im mittleren Teil des Areals auf fünf reduziert worden. Zu Beginn waren im Bebauungsplan sechs Häuser vorgesehen gewesen – im ursprünglichen Projektentwurf gar sieben.

Weitere Änderungen betreffen den Riegelbau am östlichen Ende des Herdschwand-Areals. Das Gebäude ist der markanteste und umstrittenste Teil des Neuschwand-Projekts. Es wurde für die erste Version des Bebauungsplans bereits leicht redimensioniert: Statt über fünf Vollgeschosse verfügt das Gebäude noch über vier Stockwerke plus Attikageschoss, mit dem das Dach durchbrochen wird. Nun seien gemäss den Projektgegnern aus dem Riegelbau mehrere Elemente herausgestrichen worden, sodass statt des markanten Gebäudes noch sechs einzelne Häuser vorgesehen seien. Ein anderer Informant, der laut eigener Aussage den überarbeiteten Bebauungsplan gesehen hat, widerspricht dem. Der Riegelbau sei nach wie vor Teil des Projekts und werde nicht unterteilt. Hingegen habe man der Umgebung in der Überbauung mehr Platz eingeräumt.

Finanzielle Folgen für die Gemeinde

Mögen nun diese Informationen zutreffen oder nicht – Fakt ist: Eine Redimensionierung des Projekts hätte für die Gemeinde finanzielle Folgen. Denn gemäss Vorkaufsvertrag mit der Losinger Marazzi AG ist der Kaufpreis an die Geschossfläche gekoppelt. Wird diese verkleinert, sinkt auch der Verkaufspreis (siehe Kasten). Dies ist insofern relevant, da die Herdschwand für die Gemeinde in erster Linie ein Finanzgeschäft ist. Sollte also der Riegelbau, der ein Kernstück des Projekts ist, aufgebrochen werden, würde die Gemeinde einiges weniger am Verkauf verdienen. Ebenso bei einer Reduktion der erwähnten Mehrfamilienhäuser.

Bei der Gemeinde Emmen will man wie erwähnt keine Inhalte zum Bebauungsplan preisgeben. Der Projektverantwortliche bei Losinger Marazzi verweist diesbezüglich auf die Gemeinde.

Architekt Hansueli Remund, der ein Büro für Raumplanung in Luzern führt, begleitet das Bebauungsplanverfahren Herdschwand. Auch er darf keine inhaltlichen Details bekannt geben. Aber er weist auf einen anderen interessanten Aspekt der kantonalen Vorprüfung hin: «Der Bebauungsplan für die Herdschwand war einer der ersten, der nach dem neuen Raumplanungsgesetz überprüft wurde.» Es habe sich gezeigt, dass der Kanton Luzern gemäss den neuen raumplanerischen Anforderungen sehr konsequent und anspruchsvoll reagiere. «Die Anforderungen an Bebauungspläne sind verschärft worden.» So werde in der Vorprüfung nicht nur darauf geachtet, ob der Bebauungsplan rechtmässig, sondern auch darauf, ob er zweckmässig sei. Sprich: Inhaltliche Kriterien werden nun stärker berücksichtigt. Auch die Qualität der Umgebung werde hoch gewichtet, so Remund. Das Vorprüfungsverfahren beim Kanton habe aus diesem Grund bedeutend länger als geplant gedauert und wurde erst Ende Oktober abgeschlossen.

Gemäss Vorkaufvertrag beträgt der Kaufpreis für das Areal Herdschwand 1010 Franken pro Quadratmeter. Bei der Grundstücks­fläche von 17923 Quadratmetern ergibt das 18 Millionen Franken. Doch der endgültige Preis ist nicht an die Grundstücksfläche, sondern an die realisierbare Geschossfläche gekoppelt. Das ursprüngliche Bebauungskonzept sah eine Geschossfläche von 18200 Quadratmetern vor. Das ergäbe einen Kaufpreis von 18,4 Millionen. Bei einer kleineren Geschossfläche sinkt der Kaufpreis. Beträgt diese zum Beispiel 14000 Quadratmeter, läge der Kaufpreis bei 14,1 Millionen.

Das neue kantonale Planungs- und Baugesetz ersetzt die Ausnützungsziffer durch die Überbauungsziffer. Das zulässige Bauvolumen wird neu mit Baubereichen und Gebäudehöhen fixiert und nicht mehr mit der Geschossfläche. Da der Kaufpreis jedoch auf dieser basiert, wird die Geschossfläche im Anhang des Bebauungsplans trotzdem aufgeführt.

Quelle LZ