Information durch das Komitee „Herdschwand erhalten - zum Nutzen aller“ an den Einwohnerrat von Emmen
 
Sehr geehrter Herr Präsident
Sehr geehrte Frau Einwohnerrätin, sehr geehrter Herr Einwohnerrat
 
Das Komitee „Herdschwand erhalten - zum Nutzen aller“ hat sich entschlossen, diesen aussergewöhnlichen Brief mit relevanten Informationen und Hintergründen zur Herd-schwand an Sie persönlich zu richten. Sie werden am 4. Juli 2017 über den Antrag des Gemeinderates zum Rückbau der Herdschwand (Betagtenzentrum) abstimmen und sollen dies in Kenntnis der folgenden Ausführungen tun.
 

Ausgangslage

Der Gemeinderat ging von Anfang an von einem Verkauf des Grundstücks an den Meistbietenden aus und hat zu keinem Zeitpunkt ernsthaft eine andere Nutzung der bestehenden Gebäudesubstanz geprüft oder ausgeschrieben. Der Investorenwettbewerb war nur auf den Meistbietenden für die Herdschwand ausgerichtet. Es wurde stets auf die Studie des Jahres 1997 abgestellt, die von Renovationskosten von 30 Mio. Franken für den Fall einer Weiterverwendung als Betagtenzentrum ausging. Seit Anfang 2015 weiss der Gemeinderat, dass sein Siegerprojekt „Neuschwand“ sehr umstritten ist, dass sich der Übergabetermin an die Losinger Marazzi AG verzögern wird und dass die Übergangsnutzung durch das Landgut Unterlöchli auslaufen wird. Obwohl klar sein musste, dass sich das Projekt Neuschwand aufgrund des Widerstandes der Nachbarschaft und des Abstimmungsresultates über das Bodenrecht um 3 bis 4 Jahre verzögern könnte, wurde kein Plan B erstellt und rechtzeitig eine Übergangslösung bzw. eine Zwischennutzung angestrebt, obwohl der Kanton klar signalisierte, dass eine Unterbringung von Asylanten nicht in Frage kommt. Erst in den letzten Wochen wurde halbherzig versucht, eine Anschlusslösung zu finden; dies ohne Erfolg, bedarf doch die Übergangsnutzung eines Gebäudes dieser Grösse einer langfristigen Planung. Kostenrisiko von mindestens 3.0 Mio. Franken trotz angespannten Finanzlage der Gemeinde. Der vorzeitige Rückbau der Gebäudesubstanz auf der Herdschwand muss einerseits durch die Gemeinde Emmen vorfinanziert werden, was zu einem Kostenrisiko von 1,5 Mio. Franken führt. Es könnte ja auch sein, dass Losinger Marazzi AG aufgrund der veränderten Situation auf dem Wohnungsmarkt vom Vorkaufsvertrag zurücktritt. Dies würde dazu führen, dass ein neues Projekt aufgegleist werden müsste. Auch würde dies zu einer Baubrache auf der Herdschwand von mind. 3 – 5 Jahren führen. Während dieser Zeit gäbe es keine Einnahmen für die Gemeinde Emmen. Der Unterhalt könnte zwar reduziert, nicht aber abgewälzt werden. Zudem würden auch dann gewisse Ausgaben für die Sicherheit und die Pflege des Geländes entstehen. Wird die Gebäudesubstanz aber erhalten und bis zum endgültigen Entscheid über das weitere Vorgehen auf der Herdschwand vermietet, was bei einem Zeithorizont von mindestens 2 Jahren auch möglich ist, sind Einnahmen von Fr. 1 Mio. nach Abzug der Unterhaltskosten realistisch. Bei einem vorzeitigen Rückbau der Gebäude resultiert somit ein Saldo von rund 3 Mio. Franken (Risiko Rückbau, Einnahmeausfälle, Unterhalts- und Sicherungskosten).
 

Die Folgen des vorzeitigen Rückbaus

Mit dem vorschnellen Rückbau würde der Handlungsspielraum im Falle einer Ablehnung des Bebauungsplans und/ oder der Umzonung auf einen Neubau beschränkt. Die bestehende Gebäudesubstanz würde vernichtet, bevor ein Plan B vorliegt. Zudem würde eine Baubrache schlimmsten Ausmasses entstehen, da ja auch die unterirdischen Gebäude rückgebaut werden müssten. Würde sich der Neubau um Jahre verzögern, wäre während dieser Zeit die heutige schöne Umgebung der Herdschwand wesentlich verändert. Ein vorschneller Rückbau führt daher nicht nur zu einem finanziellen Schaden, sondern auch zu einer Einbusse der Lebensqualität in der Umgebung. Der wahre Wert der Herdschwand liegt zwischen 25 und 30 Mio. Franken. Mit dem Rückbau der Herdschwand würde die heute noch bestehende und nach einer Sanierung für weitere 40 bis 50 Jahre nutzbare Gebäudesubstanz vernichtet. Nimmt man den Substanzwert der Liegenschaft, liegt der Wert der Herdschwand wesentlich höher, als der von Losinger Marazzi AG gebotene Verkaufspreis. Aufgrund der nachfolgenden - unserer Ansicht nach realistischen Berechnung - müsste ein Verkehrswert von 25 bis 30 Mio. Franken angenommen werden. Dieser könnte in den kommenden Jahren in der Buchhaltung der Gemeinde Emmen aktiviert werden, so dass das Bilanzdefizit auch buchhalterisch wegfallen würde. Dies führt zwar künftig jährlichen zu höheren Abschreibungen. Diese können aber durch die Einnahmen mehr als wettgemacht werden, so dass unter dem Strich nicht nur ein Mehrwert für die Gemeinde Emmen, sondern langfristig auch ein Gewinn resultiert. Würde das Gebäude abgerissen, könnte der Restwert von CHF 10 Mio. Franken hingegen nicht mehr aktiviert werden. Sie erhalten in der Beilage nochmals den Grundbuchauszug vom 14. November 2014, der im öffentlichen Kaufvorvertrag aufgelegt wurde. Der Katasterwert des Grundstücks beträgt 6`404`300.-  Franken und derjenige der Gebäude 8`256`100.- Franken also zusammen 14`660`400.- Franke. Der Katasterwert liegt heute deutlich unter dem Marktwert. Die Summe der Gebäudeversicherung beträgt total Fr. 28`126`000.-. Der Quadratmeterpreis vergleichbarer Grundstücke liegt heute auf dem Markt bei einer Ausnützung von 0.9 wesentlich höher, als der mit Losinger Marazzi vereinbarte Preis von Fr. 900.- pro m2. Sie finden in der Beilage Dokumente zum Verkaufspreis Mattenhof II mit einem Verkaufspreis von Fr. 1385.-/ m2 oder im Wolfisbühl Emmen mit einer Ausnutzung von 0.6 zu einem Preis von Fr. 1400.-/ m2. Der Quadratmeter auf der Herdschwand wäre als grosses zusammenhängendes Grundstück mit 18`300m2 und einer Ausnutzung von 0,9 an Zentrumslage sicher mindestens eben so viel wert, wie die aufgeführten Grundstücke. Der Marktwert des Landes beträgt nach dieser unserer Ansicht nach objektiven Berechnung CHF 25.6 Mio. Franken (Rechnung: 18`300 m2 x 1`400.- Fr. pro m2 gleich 25,6 Mio. (ohne Gebäude). Der Restwert des heute bestehenden Gebäudes kann für den Fall einer Umnutzung sicher noch mit 40% des Gebäudeversicherungswerts veranschlagt werden, so dass noch ein Restwert von mehr als CHF 10 Mio. Franken resultiert. Ein Marktwert der Herdschwand von mindestens 30 Mio. Franken ist daher durchaus realistisch.
 

Neue Ideen sind gefragt

Das Komitee hat ersten Kontakt zu Investoren aufgenommen, die einen Umbau mit Renovation der bestehenden Gebäude zum Wohnen im Alter in diversen Formen möglicherweise als rentabel erachten. Ein Baurechtszins in der Höhe von 300`000 und 500`000 Franken pro Jahr ist nicht unrealistisch. Mit dem vorschnellen Rückbau der Gebäude würden aber neue Ideen und für die Gemeinde nachhaltige Lösungen verhindert und ohne Not Tatsachen geschaffen.
 

WICHTIG
Rücktritt vom Vorvertrag mit Losinger Marazzi AG ist jederzeit durch beide Parteien möglich. Die Gemeinde hat bei einem Rücktritt vom Vorkaufsvertrag ausser der zinslosen Rückerstattung bisher bereits bezahlter Vorschüsse keine Kostenfolge zu befürchten. Art. 10a auf Seite 21 (i.V.m. Art. 10e: Rückabwicklung) in Ziff. 4 des Vorkaufsvertrages sieht nämlich ein beidseitiges Rücktrittsrecht beider Parteien ohne Kostenfolgen nach dem 30. April 2017 vor, sofern zu diesem Zeitpunkt der Bebauungsplan und die Umzonung nicht rechtswirksam geworden ist.

Beide Parteien können somit seit dem 1. Mai 2017 vom Vertrag zurücktreten. Aufgrund der Veränderung am Wohnungsmarkt (Zunahme Leerwohnungsbestand) und des Widerstandes gegen das Projekt durch die Nachbarschaft, sowie der schlechten Akzeptanz bei einem grossen Teil der Bevölkerung, ist es durchaus denkbar, dass Losinger Marazzi von dieser Option Gebrauch machen wird. Dies würde dazu führen, dass der Gemeinde Kosten bzw. Einnahmenausfälle von 3 Mio. Franken entstehen und dass eine Gebäudesubstanz von CHF 10 Mio. vernichtet würde. Statt Einnahmen von 16.5 Mio. Franken aus dem Verkauf würde ein Verlust von 13 Mio. Franken resultieren. Wir bitten sie daher keine vollendeten Tatsachen zum Schaden der Gemeinde Emmen zu schaffen, eine Zwischennutzung für 3 - 4 Jahre anzustreben und auf einen überhasteten Rückbau zu verzichten.
 
Danke für Ihre wohlwollende Kenntnisnahme dieser aussergewöhnlichen Aktion.
Das Komitee hat entschieden, mit diesen Informationen noch rechtzeitig vor den Fraktionssitzungen der Parteien zur nächsten Einwohnerratssitzung an Sie heranzutreten. 
Im Namen des Komitees „Herdschwand erhalten - zum Nutzen aller“
 
Rolf Stähli     Benedikt Schneider